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インドネシア不動産購入で物件価格以外にかかる費用

PropertyAccess Team |

この記事のポイント

  • 物件価格はロケーションによって様々だが、ジャカルタCBD(ビジネス)エリアがダントツ
  • 高級住宅に課される贅沢品にかかる売上税(20%)に注意

インドネシアで日本人が不動産購入する際の注意点はこちら、また外国人がインドネシアで不動産購入する際に気を付けるべき権利関連についての情報はこちらをご覧ください。

インドネシアで不動産購入するにあたって必要な費用

インドネシアの不動産価格


Indonesia house prices

インドネシアの住宅価格インデックス(16主要都市)は、 インドネシア銀行によると、2017年第3四半期までで、3.32%上昇しました。インフレ調整後だあと、2017年第3四半期は、前年と比べて0.47%の下落となっています。
2017年第4四半期、住宅価格はたったの0.5%(インフレ調整後0.3%)しか上昇していません。
インドネシアの主要都市における不動産のノミナル価格は上昇しています。スラバヤは、2017年第3四半期までで6.86%(インフレ調整後2.94%)と価格上昇をけん引しました。バンドゥン(5.22%)、ジャボデベック・バンテン(3.65%)、およびバンダル・ランプン(3.34%)がそれに続いています。小規模の住宅価格は、マナド(2.34$)、スマラン(2.2%)、バンジャルマシン(2.1%)、マカッサル(1・82%)、バタム(1.75%)、パレンバン(1.67%)、ジョグジャカルタ(1.36%)、パダン(0.95%)、ポンティアナック(0.85%)、メダン(0.8%)、デンパサール(0.58%)およびバリクパパン(0.29%)となっています。

(出所:インドネシア銀行


インドネシアの物件価格の概算は?

Numbeo*によると、インドネシアの各地域のアパートの購入価格は以下のような価格帯となっています。
*Numbeoとは、世界各国・各都市の物価に関する情報をシェア・比較できるオンラインデータベース

地域
都市中心部(ルピア/㎡あたり)
郊外(ルピア/㎡あたり)
インドネシア全土
10,000,000~30,400,000(約78,000~237,000円)
4,500,000~20,000,000(約35,000~156,000円)
ジャカルタ
20,000,000~43,000,000(約156,000~335,000円)
10,000,000~20,000,000(約78,000~156,000円)
バリ
8,000,000~15,000,000(約62,000~157,000円)
10,700,000~13,000,000(約83,000~101,000円)
パレンバン
15,000,000~50,000,000(約157,000~390,000円)
12,000,000~30,000,000(約94,000~234,000円)
ジョグジャカルタ
5,000,000~15,000,000(約39,000~157,000円)
4,500,000~8,000,000(約35,000~62,000円)
スラバヤ
15,000,000~15,100,000(約157,000~118,000円)
5,100,000~5,300,000(約39,800~41,300円)

 

■ジャカルタのアパート価格上昇

Colliers internationalによると、ジャカルタのアパート市場は堅調に推移しており、前年比で4.6%の上昇、平方メートルあたり3270万ルピア(約26万円)となりました。

・ジャカルタ CBDエリア:2017年第3四半期、strata title**のアパートの平均価格は前年比で3.1%の上昇、平米あたり5,047万ルピア(約39万円)となりました。
・南ジャカルタ:2017年第3四半期、strata titleのアパートの平均価格は、前年比で2.8%の上昇、平米あたり3,796万ルピア(約30万円)となりました。
・ジャカルタ一等地以外:strata titleのアパートの平均価格は前年比で5.7%の上昇、平米あたり2,480万ルピア(約19万円)となりました。

 ** Strata title:日本でいう分譲マンションのような、ユニットごとの区分所有権

プロジェクト
地域
価格/平米あたり
ユニット数
完成時期
Aerium
(南タワー)
西ジャカルタ
2500万ルピア(1,878USドル)~2800万ルピア(US2013ドル)
366
2020
The Padmayana
南ジャカルタ
4,600万ルピア(3,455USドル)
145
2021
The Newton 2
CBD
4,400万ルピア(3,304USドル)~4,600万ルピア(3,455USドル)
624
2021
57 Promenade
(2タワー)
CBD
5,200万ルピア(3,905USドル)~5,500万ルピア(4,131USドル)
496
2022

 

ジャカルタ・アパート平均価格(2017年第3四半期)

地域
前年比(%)
前期比(%)
平均価格(ルピア)
平均価格(USドル)
CBD
3.1
0.8
50,468,454
3,533
南ジャカルタ
2.8
0.7
37,959,967
2,657
一等地以外
5.7
1.8
24,795,184
1,736
平均
4.6
0.9
32,702,508
2,289


■バリの不動産価格は一気に成長

バリはインドネシアでも恵まれたエリアの一つで、近年空前の不動産ブームとなっています。インドネシア人だけでなく、外国人もバリへの投資に積極的です。バリの経済の80%は観光に依存しています。世界メディアの注目も貢献するところが大きく、代表的なものは、2010年の映画「食べて、祈って、恋をして」の舞台としても知られています。現在、バリには30,000人の外国人が住んでいるといわれています。

6年前、ブラワのフリーホールドの土地に建てられた4ベッドルームのヴィラは、600,000~700,000USドルでした。それが今では、1,700,000USドルの価値があります。

2017年、バリのヴィラは、平米あたり1,100~2,300USドルでした。

・BASK:Gili Meno島のビーチフロントの高級ヴィラリゾートが、スタジオタイプで210,000USドル、3ベッドルームのヴィラで120万USドルでした。
・Seminyak resort: 3ベッドルームのヴィラが875,000USドルでした。
・South Bukit:ハイエンドの崖の上に建つヴィラが650万USドルからでした。

 インドネシアの堅調な経済が、さらにバリの需要をけん引し、価格の上昇につながるでしょう。

(出所:Global Property Guide


税金および費用

インドネシアの税金は他国と比べてかなり高く設定されています。実際、多くの人のインドネシアへの投資を足止めする要因となっています。買い手は、5%の移転税が不動産の売却価値に対して課されます。買い手は、購入に際して、1%の土地取得税を払わなくてはなりません。それだけではありません。高級住宅またはコンドミニアムを購入する場合、20%の贅沢品に対する税が課されます。
インドネシアに居住しない家主の賃料収入に対しては、一律20%が課されます。居住地によっては、二重課税防止協定が結ばれていれば、10%になることもあります。インドネシア国内に居住する者は、いずれにしても賃料収入に対して10%の税金を支払わなくてはなりません。少額ではなりますが、年間固定資産税もあります。税率は政府の定める評価額によって異なります。2億ルピア~20億ルピアの物件であれば0.1%、20億ルピアから100億ルピアであれば0.2%、100億ルピア以上であれば0.3%となっています。

税金および費用
割合
負担者
土地・建物取得税
5%
買い手
土地証書の売買
1%
買い手
弁護士費用
0.50%~1.50%
買い手
登記費用
0.20%
買い手
贅沢品にかかる売上税
20%
買い手
固定資産税
最大0.3%
買い手
土地・建物譲渡税
2.5%
売り手
不動産エージェント費用
5%
売り手

不動産の譲渡にかかる税金

一般的に、不動産の売買において、買い手は土地・建物の取得について税金(Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan –“BPHTB”) を、売り手は譲渡税 (Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah – “PPH”) を次の計算式に従って納めなければなりません。

(a)  買い手  =    5% × (販売価格または課税対象取得価格(Nilai Perolehan Objek Pajak or “NPOP”)いずれか高い方)-課税非対象販売価格 (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak - “NJOPTKP***”)
***NJOPTKPは、各地域の税務局により定められた、課税対象とならない金額のことです。

■土地・建物取得税(BPHTB)の計算方法

物件価値
ルピア
2,300,000,000
控除:非課税対象額
ルピア
 -80,000,000
=課税対象額
ルピア
2,220,000,000
土地・建物取得税
5%
111,000,000

(b)  売り手   =  2.5% × 販売価格またはNJOP(いずれか高い方)  

土地証書の売買
土地証書の売買は、土地事務所の役人、つまり土地証書作成官(PPAT)または郡長(Camat PPAT)により指名された公証人を通して行われます。その費用は不動産価値の1%です。

弁護士費用
弁護士費用は交渉可能です。法律関連資料の処理費用は、不動産価値の約0.5%~1.5%です。

登記費用
登記費用は、不動産価値の0.20%程度です。登記費用には、事務手数料と印紙税(書類一枚あたり6,000ルピア)も含まれます。

不動産エージェント費用
不動産エージェント費用は、物件価値の5%程度です。買い手または売り手持ちとなりますが、両者が支払うことはありません。

贅沢品にかかる売上税
高級住宅、アパート、コンドミニアムおよびタウンハウスの買い手は、20%の贅沢品にかかる売上税を支払わなければなりません。

固定資産税
土地・建物税(Pajak Bumi dan Bangunan - “PBB”)が、地方当局により課税対象販売価格(Nilai Jual Objek Pajak - “NJOP”)に対して最大0.3%(地方の規制により異なる)課されます。

付加価値税(VAT)
更地の販売にはVATは課せられませんが、開発プロジェクト用の土地にはVATが課せられます。また、賃料の支払いおよびサービス料に対しても10%のVATが課せられます。

※注:本文中の日本円表記は、執筆時点の為替(1ルピア=0.0078円)で換算した参考値です。

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