カンボジア不動産投資の規制｜３つの重要ポイントを専門家が解説
Hiromu Fujimura
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「カンボジア不動産に投資する際の規制は何がある？」
「カンボジア不動産の規制について物件購入前に知っておきたい！」
カンボジアは観光だけでなく、海外不動産の投資先としても人気の国です。
ですがカンボジア不動産の規制について、実際の法制度については知らない方も多いのではないでしょうか。
この記事では「カンボジア不動産の規制」をテーマに、現地へ渡航経験がある筆者が詳しく解説します。
登記制度の整備がまだ不十分、かつ書類の公用語がクメール語であるカンボジアでは、法律の徹底は安全・安心な投資に繋がっています。
取引が米ドルで行われ物件が低価格なことも、投資目的によっては魅力的であると言えるでしょう。
これからカンボジア不動産への投資を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
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カンボジア不動産投資の規制３つのポイント
Unsplashより
外国人がカンボジア不動産に投資する際の規制について、3つのポイントに分けて詳しく紹介します。
①所有制限と管理の仕組みを理解する
②独自の登記制度を把握する
③不動産売買と保有時の税制を把握する
それぞれについて見ていきましょう。
ポイント①所有制限と管理の仕組みを理解する
渋滞問題がある一方、不動産においては都市部の居住が限られているため、物件の需給バランスに好影響を及ぼしています。
モンゴル政府は、地方部の住民をウランバートルに移住させる政策を推進しており、更なる人口増加による住宅不足が予測されます。
住宅不足が起こると賃貸に出ている物件が減り、賃料の増加も見込まれるため、投資家にとっては追い風と言えるでしょう。
また、モンゴルは親日な国としても知られており、2021年6月の外務省のデータでは2,648名のモンゴル人留学生が日本で学んでいます。
一見すると少なく感じるかもしれませんが、モンゴルの人口比で考えると約1,300人に1人が日本へ留学している計算です。
そのため日本語が得意な人も多く、ウランバートルの管理会社でもモンゴル人スタッフと日本語で会話できることも珍しくありません。
現地のスタッフが日本語を話せることは、不動産を購入する際だけではなく、賃貸付け後の管理で問題が生じた時にも、安心して意思疎通ができるメリットがあります。
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ポイント②独自の登記制度を把握する
投資家は、土地の利用・賃貸、または共有持分に関する契約に署名する前に、土地の所有権を確認する必要があります。
カンボジアの不動産登記記録や土地所有権証書のほとんどは、1975年から1979年の間のポル・ポト政権の弾圧によって破壊されました。
ポルポト政権の歴史に関わるトゥールスレン虐殺博物館にて筆者が撮影（カンボジアの首都プノンペン）
その影響で現在カンボジアでは、新築でない物件の所有権を証明することは難しくなっています。
また、カンボジアの土地登記制度は発展途上にあるため、不動産の所有権を証明する書類は統一していません。
前項でお伝えしたように、なかには現地の個人を名義人とし土地を購入するケースが多く見られます。
名義人は業者によって紹介されるとはいえ、最終的に登記上の持ち主は投資家自身ではありません。
所有者として法的に所有権が国に認められるためには、不動産を「地籍局」に登録する必要があります。
地籍局は、土地の所在地や登録時期に応じて「ハード・タイトル」と呼ばれる数種類の証明書のいずれかを発行します。
<参考：Multilaw>
「ハード・タイトル」の発行には時間や手間がかかる一方、国レベルで認められた登記を手に入れられるのが特徴です。
ほかには、市町村や他の地方自治体が発行している「ソフト・タイトル」も、所有権を証明するのに有効とされています。
ですが「ソフト・タイトル」は全国レベルで登録されていないため、所有権をめぐり争いが生じる可能性があります。
もっとも重要なのは、いずれのタイトルもカンボジア国籍を持つ人や、トラスト・LHCの名義でしか登録できないことです。
外国人投資家として自分の名義で登記できるのは「ストラタ・タイトル」のみとなり、2階以上で最大70％までのユニットが上限となります。
カンボジアでの不動産投資に臨むには、独自の「タイトル制度」を理解しておくことで、スムーズに物件購入を進められるでしょう。
ポイント③不動産売買・保有時の税制を把握する
最後に、カンボジアの不動産を購入・売却・保有（賃貸付け）をする際に知っておきたい税制を4つ紹介します。
移転時の印紙税移転時の印紙税
マンションの所有権は「ハード・タイトル」であるため、売買による登記移転の際は、政府の定める印紙税が課されます。
印紙税は、政府によって決定される不動産の公式評価額の4％を基準に算出され、通常の市場価格より低い設定です。
印紙税は購入者が負担するため、不動産取得にかかる総費用の一部として予算に入れておきましょう。
キャピタルゲイン税
不動産の売却または譲渡による利益には、キャピタルゲイン税が年間あたり20％課されます。
納税者は、書類の提出を必要としない80％の定額控除、または証拠書類を提示して実際の経費を控除する方式のいずれかを選択できます。
年次不動産税(ToIP)
1億KHR(2026年現在約400万円)を超える価値のある不動産の所有者、または最終受益者は、当該不動産の市場価格の0.1％を税率とする不動産税（TOIP）を毎年納付します。
賃貸収入税
カンボジアでは、賃貸収入に対する所得税は、総賃貸収入の10％と定められています。
ですが、個人の家主に対してはほとんど徴収されていないことが現実です。
この税は主に、サービスアパートメントなどの商業用不動産に適用され、家主は毎月、賃貸収入と経費を申告しなければなりません。
しかし、ほとんどの個人家主はこの税を申告も納税もしていないため、納税遵守率は低い現状があります。
カンボジアで不動産売買を行う場合は、現地で発生する税金の種類や相場を必ず確認しておきましょう。
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まとめ
今回は、カンボジア不動産に投資する際に知っておきたい規制について紹介しました。
カンボジアでの不動産投資を成功させるには、現地の法律や税制を正確に理解することが欠かせません。
外国人が個人名義で直接所有できるのはコンドミニアムなどの2階以上の部分に限られ、建物全体の最大70%までに制限されています。
土地や地上階付き物件を購入したい場合は、トラブルリスクのある名義借りではなく、政府公認の信託法を活用するのが最も安全で合法的な選択肢です。
不動産の権利関係で失敗しないためには、国が権利を保障するハード・タイトルやソフト・タイトルの確認と事前のリスク調査が重要となります。
不動産売買にかかる税制コストを正しく把握しておくことで、安全で確実な投資運用を進めることができるでしょう。
カンボジア不動産についてより詳しい情報は、以下の記事をご覧ください。
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