カンボジア不動産のリスク｜３つのポイントを専門家が事例を交えて解説！
Hiromu Fujimura
|
「カンボジア不動産の購入リスクは何？」
「カンボジア不動産投資ののリスクがあれば知っておきたい！」
海外不動産におけるカンボジアは、米ドル建てでの投資が可能という特徴から人気の高いエリアです。
ですが、大半は「中国系デベロッパーによる質が良くないプロジェクト」への投資で、日本人による失敗談は挙げたらキリがありません。
本記事では、カンボジア不動産におけるリスクについて、現地事情に精通した専門家が事例を交えて解説します。
カンボジア不動産に投資するリスクを知り、不要な失敗を避けたい方は参考にしてください。
▶あわせて読む
カンボジア不動産投資のメリット５つ｜データと注目物件から専門家が解説
カンボジア不動産投資におけるデメリット｜5つのリスクを専門家が解説
カンボジア不動産の３つのリスク
（筆者がカンボジア現地訪問時に撮影）
カンボジア不動産のリスクにおいては、以下３つのポイントをおさえておきましょう。
①竣工後に売れ残るリスク
②管理体制が異なるリスク
③為替の変動リスク
順番に解説していきます。
①竣工後に売れ残るリスク
カンボジア不動産のリスクとして最初に挙げられるのが、竣工後に売れ残りが発生することです。
カンボジア不動産においては、新築物件を竣工したものの、買い手が少なく売れ残るケースは珍しくありません。
実際、首都プノンペンの中心部に位置する物件でも、竣工後の売れ残りが発生しています。
カンボジアの首都プノンペンの中心部BKK1のコンドミニアムLe Condeホームページより
物件名の詳細は言及を避けますが、工期の遅れはもちろんのこと、工事現場の劣悪な環境も一部で話題となりました。
もし、このような物件をすでに購入していたとしたら、どのような懸念点が生じるのでしょうか。
例として、竣工後すぐに売却を考えていた場合を考えてみましょう。
新築物件が売れ残っている場合、販売元のデベロッパーは未だに在庫を抱えていることになります。
在庫を抱えてしまうと、デベロッパーは安値でも良いので売ってしまおうと、大幅な値下げキャンペーンを行うことがあります。
既存の所有者にとって、デベロッパーが安値でプロモーションを行うことはマイナス要素でしかありません。
賃貸物件を探している人にとっても、売れ残りが発生している建物は、何か良くない原因があるのかと懸念されることもあります。
さらに、売れ残りのある物件は、賃貸付けにも苦戦することが予想されます。
つまり、インカムゲイン（家賃収入など継続的に発生する利益）に支障が生じるのです。
売却しようにも、デベロッパーが持つ在庫の販売価格に左右され、高値でキャピタルゲイン（不動産の売却益）を得ることも難しくなります。
このように、竣工後に売れ残りが発生すると、インカムゲイン・キャピタルゲインいずれもに悪影響を及ぼすケースがあることも覚えておきましょう。
②管理体制が異なるリスク
カンボジア不動産では、ハード面・ソフト面の管理体制が異なるリスクもあります。
ハード面とは「デベロッパーによる建物全体の管理」のことです。
カンボジアでは、マンション全体を建設したデベロッパーが、竣工後の建物管理も行うことが一般的です。
海外のコンドミニアムは共用部が充実していることが多く、プールやジムはもちろん、屋上に住人専用のミニバーがあることも珍しくありません。
ですが、共用部全体の管理体制は、デベロッパーによって千差万別です。
物件によっては掃除が行き届いておらず、誰も使わない汚いプール・ジムと化して、逆に資産価値を落としかねません。
デベロッパーによる建物の管理体制は、資産価値を左右する重要な問題なので、購入を検討する際は信頼できる業者か見極めましょう。
一方、ソフト面は「管理会社による各部屋の管理」のことです。
海外不動産において、多くの方は物件を賃貸に出してインカムゲインを得ようとします。
しかし、カンボジアの管理会社に物件管理を依頼する場合、日系企業であっても安心して任せられないこともあります。
近年話題となったのは、管理会社が物件を預かっているにも関わらず、実際は賃貸付けをしていなかったパターンです。
なんと、管理会社の担当者が勝手に無償で部屋を使っていたのが原因で、それも1回だけでなく、断続的に行われていました。
また、賃貸付けをしているから安心できるわけでもありません。
事例として、テナントとの賃貸契約が９月と聞いていたのに、実際は７月から入居を開始していたケースもあります。
前倒しになった期間の賃料は、担当者個人のポケットマネーになっていたのです。
別のケースでは、審査を厳格に行わず反社会的な勢力を入居させてしまい、デベロッパー側に追い出されてしまう事例もありました。
カンボジアに限らず、海外不動産投資では日本では考えられないトラブルも起こり得ます。
ですので、信頼できる管理会社を見つけることが、カンボジア不動産投資を成功させる上で重要と言えるでしょう。
少しでもリスクを避けるために、コンドミニアムのデベロッパーが建物全体の管理だけでなく、部屋の管理・賃貸付けも行っているケースもあります。
カンボジアの代表的なデベロッパーの中で部屋の管理も行っているのは、日系の「タニチュウアセットメント」が真っ先にあげられます。
タニチュウアセットメントは実績も十分で、現在2028年12月の竣工に向けて建設中の「J-Tower 3」のプロジェクトを進めている他、既存の完成済みプロジェクトの部屋の管理も行っています。
現地でも実績豊富なタニチュウアセットメントの物件は、購入後も安心して管理を任せられるでしょう。
▶︎J-Tower 3の物件情報は下記にてご覧ください
【カンボジア・プノンペン】J-Tower 3 South BKK1 Condo（ジェイタワー3）プノンペン
③為替の変動リスク
カンボジア不動産では、為替の変動も投資の成功を左右する重要な要素です。
上の画像は、ここ10年のドル円相場をチャートにしたものです。
周知の通り、10年間でドル円相場は大きく円安方向に推移しました。
一見すると関係ないと思われがちですが、カンボジアでは現地通貨のリエルよりも、ドルを使うことが一般的です。
カンボジア不動産において、コンドミニアムに投資する際もドルを使って購入します。
アメリカの為替とカンボジア不動産投資は関係が深く、円安に動くと物件価格は割高となります。
一方、竣工済みで賃貸物件として管理している場合は、家賃収入を日本円に換算した際の金額が増加します。
このように為替の変動により、実際に想定していた投資と異なるケースが出てくることもあります。
購入時にはリスク要因として、ドル円相場の動きを注視し、想定収支の計画に組み込むことが大切です。
弊社では実務経験豊富なスタッフによる「国内不動産の売却」の海外富裕層・海外投資家への早期での高値売却を行っています。
国内不動産の売却に関する詳しい情報や、国内不動産の売却についてご不明点やご質問がありましたら、ホームページをご覧いただきお気軽にお問い合わせください。
また、海外不動産投資に関わる「無料の個別相談」を実施しています。
海外不動産投資に関する詳しい情報や、海外不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。
まとめ
今回は、カンボジア不動産に投資する際に、気をつけるべきリスクを3つのポイントに分けて詳しく紹介しました。
カンボジアの物件は、魅力的なものがある一方で、管理体制が悪く賃貸付けが難しいケースもあります。
リスクを回避するためには、信頼できる管理会社を見つけることで、投資を成功に近づけることが可能です。
また、アメリカドルと日本円の動きに注視し、将来を予測しながら投資計画を立案しましょう。
カンボジア不動産投資についてより詳しい情報は、以下の記事をご覧ください。
▶あわせて読む
カンボジア不動産投資のメリット５つ｜データと注目物件から専門家が解説
カンボジア不動産投資におけるデメリット｜5つのリスクを専門家が解説
弊社では実務経験豊富なスタッフによる「国内不動産の売却」の海外富裕層・海外投資家への早期での高値売却を行っています。
国内不動産の売却に関する詳しい情報や、国内不動産の売却についてご不明点やご質問がありましたら、ホームページをご覧いただきお気軽にお問い合わせください。
また、海外不動産投資に関わる「無料の個別相談」を実施しています。
海外不動産投資に関する詳しい情報や、海外不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。
