【2026年最新】カンボジア不動産売却の税金完全ガイド｜重要ポイントを専門家が解説
Hiromu Fujimura
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「カンボジア不動産を売却する際、どのくらいの税金がかかるの？」
「カンボジア不動産投資を始める前に、どのような税制があるか知っておきたい！」
近年、東南アジアの中でも特に高い経済成長率を誇るカンボジアは、米ドル建て資産を持てる数少ない国として、多くの外国人投資家から注目を集めています。
【重要】
2026年初頭、カンボジア政府は不動産売却益に対する20%のキャピタルゲイン税（CGT）の施行を延期し、2027年1月1日からとすることを発表しました。
この決定は、投資家にとって売却戦略を見直す重要な転機となります。
カンボジア不動産投資は、高い利回りと物件価格の上昇が期待できる一方で、税制が頻繁に変更されるリスクも抱えています。
特に売却時の税金は、最終的な投資利益（出口戦略）に直結するため、正確な知識が不可欠です。
この記事では、2026年最新の税制情報に基づき、カンボジア不動産の売却にかかる税金、賃貸収入への課税、そして節税のポイントについて、専門家の視点から詳しく解説します。
カンボジアへの不動産投資に興味がある方や、海外の不動産市場を知っておきたい方は、ぜひ参考にしてください。
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カンボジア不動産市場の現状
カンボジアは、ASEAN諸国の中でも特に若年層が多く、活気ある経済成長を続けている国です。
不動産市場もこの成長を背景に堅調な推移を見せており、首都プノンペンには外国人投資資金が絶えず流入しています。
コンドミニアムの建設ラッシュが続く一方、富裕層向け物件の需要も底堅く、価格は緩やかな上昇傾向です。
なお、カンボジアは経済活動の大部分が米ドルで行われる「ドル経済圏」であり、外国人がコンドミニアム（2階以上）の所有権を持てることも、不動産投資の後押しとなっています。
カンボジア不動産売却にかかる税金
カンボジア不動産投資の出口戦略において最も重要なのが、売却時にかかる税金です。
カンボジア政府は、不動産売却益（キャピタルゲイン）に対して一律20%の税金を課す制度（Capital Gains Tax）の導入を決定しています。
当初は2024年や2025年の施行が予定されていましたが、数回の延期を経て、2026年1月時点で「2027年1月1日施行」へと再延期されました。
つまり、2026年中に売却手続きを完了すれば、個人投資家はキャピタルゲイン税の支払いを免れる可能性が高いです（ただし、最新の省令には常に注意が必要）。
法人は既に法人税（利益に対して20%）の枠組みの中でキャピタルゲインも課税対象となっているため、大きな変更はありません。
再延期の影響が大きいのは、主に個人投資家と言えるでしょう。
また、制度には一定の免税措置も設けられており、納税者の主たる住居として5年以上保有していた不動産は免税対象となります。
ただし、投資用物件として賃貸に出していた場合や、外国人投資家が「主たる住居」と認められる要件を満たせるかどうかについては、個別の判断が必要です。
カンボジア不動産における賃貸収入にかかる税金
保有期間中に得られる家賃収入（インカムゲイン）に対しても、カンボジアでは税金が発生します。
こちらは既に施行されており、納付義務があります。
賃貸収入に対する税率は、以下のように投資家の居住ステータスによって異なります。
居住者の場合：10%（カンボジアに年間183日以上滞在など）
非居住者の場合：14%（日本在住の投資家は通常こちらに該当）
日本に住みながらカンボジア不動産を保有する多くの投資家は「非居住者」となり、賃料収入の14%が源泉徴収税として課税されます。
現地の管理会社やテナント（法人の場合）が源泉徴収して納税し、残額がオーナーに送金されるのが一般的です。
不動産賃貸業を行う場合、賃料に対して10%の付加価値税（VAT）がかかるケースがあります。
ただし、個人の住宅賃貸などは免税となる場合も多いため、具体的な課税対象かどうかは現地の税務専門家に確認が必要です。
日本居住者は、カンボジアで得た不動産所得を日本でも確定申告する必要があります。
この際、「外国税額控除」を適用することで、カンボジアで支払った税金の一部を日本の所得税から差し引くことが可能です。
二重払いを防ぐためにも、カンボジアでの納税証明書（領収書等）は必ず保管しておきましょう。
カンボジア不動産投資に関するその他税金
売却や保有に関わる、その他の税金についても把握しておきましょう。
固定資産税は評価額の0.1%程度と低率ですが、建物が建っていない更地などには、未利用地税として評価額の2%が課されます。
また、不動産の所有権移転（売買）の際は、印紙税（登録税）として物件評価額の4%がかかります。
慣習的に買主が負担するケースが多いものの、交渉次第で売主負担となる場合もあるため、契約時に明確にしておきましょう。
さらに、賃貸事業を行う場合は、毎年更新が必要な事業登録税（Patent Tax）が発生します。
金額は事業規模によりますが、一般的なコンドミニアム投資であれば年間数万円程度です。
カンボジア不動産の売却時の注意点
カンボジア不動産をスムーズに、かつ有利に売却するためには、税金以外のリスクにも注意が必要です。
【税制改正リスク】
キャピタルゲイン税の導入時期は度々延期されています。
2027年1月1日の施行も確定的なものではなく、直前で変更される可能性があるため、政府の発表や最新ニュースを定期的に確認しましょう。
【為替リスク】
物件価格は米ドル建てですが、日本円に換金する際の為替レートによって手取り額が変動します。
円安局面では増えやすい一方、円高局面では目減りする可能性がある点を前提に、資金計画を立てることが重要です。
【契約書の言語問題】
法的効力を持つ文書は、クメール語で作成されるのが一般的です。
英語版や日本語版は参考訳に留まることもあるため、通訳や弁護士を通じて内容を確認しましょう。
カンボジア不動産売却時の節税のポイント
カンボジア不動産を売却する際、合法的に税負担を減らし、投資利益を最大化するためのポイントをまとめました。
売却時期 | キャピタルゲイン税 | メリット・デメリット |
2026年中 | 非課税（個人の場合） | 税金はかからないが、売り急ぎによる価格低下リスクあり |
2027年以降 | 20%課税（予定） | 市場回復を待てるが、税負担増により手取りが減る |
キャピタルゲイン税の導入を見越して、2026年中に売却を完了させるか、あるいは長期保有に切り替えて賃貸収益を積み上げるか、明確な戦略を持つことが重要です。
税負担と売却価格のバランスを見極め、ご自身にとって最適な出口戦略を選択してください。
税金が課される場合でも、取得費や譲渡費用を経費として差し引くことで、課税対象となる利益を圧縮できる可能性があります。
購入時の契約書、仲介手数料の領収書、リフォーム費用などの証憑書類は、売却時まで大切に保管しておきましょう。
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まとめ
今回は、カンボジア不動産の売却時にかかる税金を中心に、さまざまな税制や注意点を紹介しました。
カンボジア不動産売却は、経済成長の恩恵を受けられる魅力的な投資ですが、過渡期にある税制への理解が成功の鍵を握ります。
今回の記事の重要ポイントを整理します。
【重要ポイント】
・キャピタルゲイン税（CGT）20%は、2027年1月1日まで施行延期（2026年時点）で、賃貸収入には非居住者14%、居住者10%の源泉徴収税がかかる。
・未利用地には、2%の税金がかかる点にも注意が必要。
・売却戦略においては、2026年中の売却完了を検討してCGT回避を目指すか、長期保有に切り替えて賃貸収益を積み上げるかを、税負担と売却価格のバランスで判断することが重要。
カンボジアの税制は複雑で流動的です。
大きな損失を防ぐためにも、売却を検討する際は現地の税制に詳しい専門家に相談することをお勧めします。
適切な知識とパートナーがいれば、カンボジア不動産はあなたの資産形成に大きく貢献してくれるはずです。
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