海外不動産に投資するメリットは何か？｜厳選5つを専門家が解説
Hiromu Fujimura
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海外不動産と聞くと、どのようなことが思い浮かぶでしょうか。
「海外に不動産を持つなんて危ないだろうしメリットはあるの？」
「日本の不動産より投資に対する利回りは良いのかな？」
このように感じる方も多いでしょう。
この記事では、海外不動産に投資するメリットはどのようなものがあるのか、専門家が詳しく解説します。
今後の日本経済の未来も考えながら、5つのポイントに分けて実際にデータやグラフを交えながら考えていきましょう。
最後まで読むと、海外不動産に投資することで得られるメリットや日本だけに資産を置いておくことのリスクについて把握できます。
海外不動産の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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海外不動産に投資するメリット
海外不動産に投資することで、どのようなメリットがあるのでしょうか。
以下の5つのポイントに分けて解説していきます。
①ポートフォリオが分散できる
②為替対策に対応できる
③経済成長国の進歩を享受できる
④超一等地に投資できる
⑤今後の日本経済の不安に対処できる
では、一つずつ見ていきましょう。
①ポートフォリオが分散できる
1つ目のメリットは、ポートフォリオが分散できることです。
日本は世界有数の自然災害大国です。
そのような環境下において、日本だけに資産を保有しておくことは長い目で見るとリスクになりえます。
たとえば、特定の地域に不動産を所有していた場合、自然災害が発生すれば被害を受けるのはもちろん、物件価格の下落につながります。
日本国内で資産を分散することも重要ですが、自然災害のリスクもふまえて、海外に目を広げて見ることも面白いでしょう。
とくに日本から近い、東南アジアに位置する国々の経済発展は凄まじいものがあります。
以下は、東南アジア各国のGDP成長率をグラフにまとめたものです。
OurWorldInDate.orgホームページより
上から「ベトナム・フィリピン・インドネシア・マレーシア・タイ・日本」の順です。
グラフからも分かるように、東南アジア諸国と日本の間にはGDP成長率に大きな乖離があります。
特に、予想ベースではあるものの、日本は今後も１％を切る成長が続くとされています。
長期的な目線で考えると、東南アジア諸国との経済格差は縮小していくでしょう。
果たして、このような状況において、日本だけに資産を保有していることは正しいのでしょうか。
ここでポイントとなるのが「ポートフォリオ」という考え方です。
ポートフォリオは、元々複数の書類をひとまとめに持ち運べるケースのことです。
投資の世界では「卵は1つのカゴに盛るな」という有名な格言があります。
これは割れやすい卵を1つのカゴにまとめて盛ってしまうと、1つのカゴが割れるだけで、全部の卵が割れてしまうことを意味しています。
つまり、卵は複数のカゴに分けて運ばないと割れるので、複数のカゴを使うようにしましょうということです。
投資に当てはめてみると、1つの投資先に全ての資産を注ぐのはリスクが高いので、色々な投資先に資産を分けることが重要と言えます。
ポートフォリオを分散させる方法のひとつとして、海外不動産投資も検討してみましょう。
②為替対策に対応できる
続いて、為替についてです。
以下は、1971年から今までの為替相場をグラフにしたものです。
週刊エコノミストオンラインより
濃い青線のものが、円高・円安などのドル円の為替レートを50年単位で表しています。
今までの為替相場を見てみると、昔はドル円相場上では1ドル350円以上の円安になっていた時期があることが分かります。
つまり、現在150円台辺りで推移し円安と言われている為替相場が、長い目で見ると円高に当たる可能性があります。
円高・円安問わず、投資において「卵を1つのカゴに盛る」ことの方がリスクになるかもしれません。
すなわち日本だけに資産を置いて、ポートフォリオ分散しないことの方がリスクとなる可能性があるのです。
今後の為替相場の推移は誰にも分かりません。
しかし、130円台に突入したときに、誰が150円や160円になると予想したでしょうか。
今が海外に資産を移す最後のチャンスかもしれないという意識は、持っていても良いでしょう。
また、先ほどのグラフにおける水色の線は、実質実効為替レートと呼ばれるものです。
実質実効為替レートは、一般的にドル円と呼ばれる為替相場の変動に、各国間の物価の変動を加味してグラフにしたものです。
50年グラフから言えることは、日本では円高と思われていた90年代も、物価の変動を加味すると実質的に円安状態になっています。
いわゆる一般的なドル円チャート以外にも、物価の変動などを考慮して為替相場を見る必要があります。
それらを考えてみても、日本以上にインフレが進むアメリカとの格差は広がる一方で、今が「円安ではなく円高だった」と言う時代がいずれは来るのかもしれません。
ポートフォリオ分散のために、海外不動産へ投資する際は、為替を注視していきましょう。
③経済成長国の進歩を享受できる
海外不動産へ投資することで、経済成長国からポジティブな影響を受けられます。
実際に東南アジア諸国の国の発展度を、私が渡航した際の写真と共に見ていきましょう。
まずは、フィリピンの首都マニラについてです。
マニラと聞くとどのようなことを思い浮かべられるでしょうか。
治安が危ないとか、街並みにビルが立ち並んでいるといったことは想像できないかもしれません。
下の写真は、私がマニラで撮影したものです。
いずれの写真も高層のビルが立ち並んでいて、都会的な街並みが広がっていると言えるでしょう。
特にBGC（ボニファシオ・グローバル・シティ）と呼ばれるエリアは、軍用地の跡地を2000年代から急激に開発しました。
今ではマニラ有数のおしゃれスポットとなり、外国人や多国籍なレストランが集まるマニラのグローバル都市として人気があります。
続いて、カンボジアの首都プノンペンと聞くとどのような街並みを想像されますでしょうか。
カンボジアはボランティアで行く国であるとか、田舎に学校を作りに行くイメージがある方もいらっしゃるでしょう。
ですが、首都のプノンペンの実際の街並みをご覧になると驚かれること間違いなしです。
以下は、同じく私が渡航時に撮影したものです。
これらの写真を見て、カンボジアという国のイメージと全く違うことが言えます。
カンボジアはここ10年でGDPも2倍に成長しており、急激に発展している国です。
その中でもプノンペンは特に発展が凄まじく、日系企業が2028年に完成予定の地上300mを超えるスーパートール物件の建設を進めています。
このように、日本だけに資産を置いて視野を狭めるよりも、海外にも目を向けて経済成長国の進歩を感じられるのが、海外不動産の魅力でもあります。
④超一等地に投資できる
海外不動産に投資すれば、日本では手が届かないような超一等地の物件を所有することも可能です。
以下は、首都圏のマンションの発売個数と平均販売価格のグラフです。
SUUMOより
グラフからも見て取れるように発売個数は減少しているにも関わらず、価格は上昇して高止まりしています。
このように、東京23区内でマンションを買おうとすると、1億円以上は当たり前の現状があります。
では、フィリピンのマニラだとどうでしょうか。
例えば、この物件はフィリピン・マニラの新宿と呼ばれるフィリピン有数の金融街に位置している「Maven」「OLIN」という物件です。
弊社資料より（1PHP=2.7円）
マニラでは、2029年にメトロマニラサブウェイ（マニラ地下鉄）の駅が2つ開業予定で、新たな交通拠点として期待が高まっています。
そのエリア内にあるMavenとOLINは、フィリピンの中でも高級な物件と言えるでしょう。
ですが、坪単価は200万円〜300万円からと購入しやすい価格で、投資可能で超一等地に手軽に物件を所有することが出来ます。
続いて、カンボジアの首都プノンペンの「Crown Towers」という物件についてです。
弊社資料より
1USD=155円
こちらの物件もプノンペンの注目開発エリアに位置し、東京でいうと文京区のように名門の学校が多く集まるエリアとして知られているエリアにあります。
ですが、坪単価はなんと100万円を切るお手頃な値段で購入することが出来ます。
東京では1000万円の坪単価を超える物件も今や珍しくなく、坪300万円以下で変える物件はほとんどありません。
そして、東京も今や高齢化が進んでおり、不動産価格の先がどうなるかは誰にもわかりません。
他国に目を向けることもますます重要になってくるでしょう。
たとえば以下の国別の平均年齢を見てみても、日本はフィリピンやカンボジアよりも平均年齢が倍近くなっています。
このことからも、若年層による経済活動の底上げが見込まれるフィリピンやカンボジアなどの国は魅力的と言えます。
これから成長が期待できる国の超一等地に投資できるのも、海外不動産投資の魅力と言えるでしょう。
⑤今後の日本経済の不安に対処できる
先行きの不透明な日本経済に対処できるのも、海外不動産投資をするメリットです。
たとえば、日本の人口が減少していくことは周知の事実です。
以下は、国土交通省の発表している、今後の人口推移を表すグラフとなります。
なんと統計によっては、2100年には3,000万人台の人口になると予測していることが分かります。
このような状況下で、日本だけに資産を置いておくことは”危険”とまで言えるのかもしれません。
GDPの低成長と人口減少という日本経済が直面している問題を解決するためには、今後の経済政策が欠かせません。
ですが、なかなか打開することが難しい現状もあります。
将来を見据えて、海外市場への投資にも目を向けることも必要と言えるでしょう。
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まとめ
今回は、海外不動産に投資するメリットとして以下の５つのポイントをご紹介しました。
①ポートフォリオが分散できる
②為替対策に対応できる
③経済成長国の進歩を享受できる
④超一等地に投資できる
⑤今後の日本経済の不安に対処できる
まず「卵は1つのカゴに盛るな」という理論があり、資産を1つのものに集中させるとリスクが高いことをお伝えしました。
そして、為替の動向は今後も分からないことと、後から考えると今が円高と言える状況なのかもしれないことも覚えておきましょう。
日本経済の今後の不安を考えると、東南アジアなどの経済成長国に目を向けることも大切です。
さらに今だと、超一等地に投資できるチャンスが溢れています。
このような状況下で、海外不動産を投資先として検討することも考えてみると面白いでしょう。
今回の5つのポイントが今後の皆さんの投資戦略立案について考えるきっかけとなれば幸いです。
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