海外不動産投資で高い利回りを得るには？４つのポイントを専門家が解説
Hiromu Fujimura
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「海外不動産投資で高い利回りを得るには、どうすれば良い？」
「利回りを安定させるポイントがあったら知りたい！」
海外の不動産へ投資をする場合、できるだけ安定して高い利益を確保したい方も多いのではないでしょうか。
この記事では、海外不動産投資で高い利回りを得るための4つのポイントについて、経験豊富な不動産の専門家が詳しく解説します。
物件の良し悪しを見分けることで、高利回りを得て、結果として投資が成功出来るようにしましょう。
とくに東南アジア不動産投資では、表面利回りが10％を超える物件もあり、魅力的な物件はたくさんあります。
まだ、現地の物件を見たことがない人も、視察時のポイントが分かるようになりますので、是非最後までお読みください。
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海外不動産投資で高利回りを得る4つのポイント
海外不動産への投資で、安定した高利回りを得るための方法は、以下の4つです。
①デベロッパーの実績を見る
②近隣の物件との比較を見る
③国ごとの状況を見る
④物件自体の将来的な伸びしろを見る
では、一つずつ見ていきましょう。
①デベロッパーの実績を見る
まず、海外不動産の投資で利回りを得るには、デベロッパーの実績が大事です。
弊社の取り扱う物件が多い東南アジアには、国ごとに「財閥」と呼ばれる企業が存在しています。
一般的に財閥企業が開発する物件は、安定した収益を得られることが多く、安心して投資が出来ます。
では、なぜ財閥の物件は安心して投資が出来るのでしょうか。
財閥は歴史が長い企業も多く、今まで積み重ねてきたノウハウやデータを豊富に持っています。
また、資金力も豊富なので、大手以外の企業では難しいような、超一等地の用地も取得することが可能です。
財閥が開発を進める日本国内のタワーマンションは、大都市圏になるほど値上がりが激しいため、購入するハードルが高くなっています。
一方、東南アジアの物件は、大都市圏でも価格が抑えられているため、比較的購入しやすいです。
海外不動産投資へシフトすることで、初期投資を抑えつつ、高い利回りを得ることができるでしょう。
竣工の遅延など不確実な要素が多い海外不動産の投資では、信頼できて実績もあるデベロッパーの物件を狙うことが必須です。
弊社では、世界50社以上の財閥を含む大手企業と提供をしています。
弊社資料より
お客様のリスクを少しでも減らすことが出来るように、デベロッパーの実績を見た上で取扱いするかどうかを決定しています。
実績のないデベロッパーの物件は、竣工がしないことや大幅に遅れることも発生するため、必ずデベロッパーについても調べるようにしましょう。
②近隣の物件との比較を見る
海外不動産の特徴として、近隣に同等クオリティの物件があっても、価格に差があるケースもあります。
例えば、以下の画像をご覧ください。
弊社物件資料（Maven At Capitol Commons）より
この画像は、フィリピンの首都マニラの中でも、有数の都会エリアにある「オルティガス」の物件について記したものです。
画像内では物件ごとの坪単価を比較しています。
マニラでは、日本の大手企業も支援している地下鉄の開業を数年後に控えています。
なかでもMavenという物件は、地下鉄の駅や大型ショッピングモールが近くにあるにも関わらず、お得な価格で購入が可能です。
理由としては、デベロッパーの財務力はもちろん、Mavenの土地を所有する「オルティガスランド」という現地の大地主が、物件価格を抑えているからです。
このように、位置するエリアが近くても、関わっているディベロッパーによって坪単価が大きく異なります。
もちろん、価格帯の差がクオリティに直結しているケースもあります。
海外不動産を購入する際は、ショールームへ足を運んだり、ディベロッパーが過去に手掛けた物件もチェックしておくと安心です。
③国ごとの状況を見る
海外不動産を見る上で欠かすことができないのは、国ごとの状況です。
弊社が物件を所有する東南アジアには、さまざまな国があります。
ここでは、タイ・フィリピンに絞って見ていきましょう。
タイの首都バンコクは、近代的な建物が多く立ち並ぶ大都市です。
以下の写真は、実際に私がバンコクに行った際に撮影した写真です。
東京や大阪ともほとんど変わらないほど、高層のビルが立ち並んでいます。
ですが、タイの不動産状況においては、供給に対する需要が追いついておらず、所有しても値上がりの期待が難しい現状です。
供給が落ち着いて移住需要が増加してくると、不動産の値上がりが再度期待できるでしょう。
近年は移住者も増加傾向にあり、弊社のスタッフの親族もバンコクに移住しています。
ほかの懸念事項としては、タイの平均年齢は38歳で、東南アジアの中ではシンガポールに次いで高齢化が進んでいます。
不動産については、日本と変わらないほど高クオリティのものが多いものの、魅力的な物件が少ないのが現状です。
また、フィリピンの首都マニラも、近代的な街並みが広がっています。
以下の写真も、私が現地に訪れた際に撮影した写真です。
フィリピンは国民の平均年齢が25歳と低く、今後の経済成長も期待できる国です。
不動産市場においても、物件価格の上昇が続いており魅力的な市場と言えるでしょう。
実際に弊社のお客様も、フィリピンの物件を取得された方が多くいらっしゃいます。
その中には竣工した物件をお持ちの方も多く、安定した家賃収益を確保しています。
このように、フィリピンはキャピタルゲインのみならず、インカムゲインも期待出来る国です。
フィリピンでは、2060年頃まで人口ボーナス期が続くとのデータもあり、日本でいう昭和初期のような現状があります。
※人口ボーナス期: 全体の人口に占める生産年齢人口（15歳〜64歳）までの人口が増えている状態のこと
ですが、マニラの中でもエリアによって、賃貸物件の空室率が10％を切るエリアもあれば50％を上回るものがあるので、注意が必要です。
物件やエリアによってクオリティの良し悪しがあるので、しっかり調べ現地視察をすることが重要と言えるでしょう。
フィリピンの物件一覧は、以下のページでチェックしてください。
ほかにも東南アジアには、カンボジア・ベトナム・マレーシアなど今後の不動産市場の成長が期待出来る国も多くあります。
インドネシアも法整備が進む魅力的な市場です。
このように、海外不動産を所有する際は、国ごとの状況をニュースなどから知った上で、最適な投資判断をしましょう。
④物件自体の将来的な伸びしろを見る
海外不動産投資で高い利回りを得るには、物件自体の将来的な伸びしろを見ておくことも大切です。
再開発が行われるエリアや今後の新規開発が進むエリアは、将来的な物件価格の上昇が期待出来るでしょう。
東南アジアにおいては、地下鉄や交通網の整備がまだ不十分な国も多いので、新たな開発が進んでいます。
例えば、フィリピンの地下鉄プロジェクトや、インドネシアの新幹線整備計画などです。
2032年開業予定のフィリピンの地下鉄プロジェクト
インドネシアの新幹線
新たにインフラを整備することで、今まで注目されることのなかったエリアの価値が大幅に上昇することも期待できます。
海外不動産へ投資を始めるときには、物件の購入について検討するのはもちろん大事です。
ですが、もっと大切なのは、購入した後にどのように収益を上げて、売却という出口まで導くかです。
海外不動産投資において出口を考えたときには、物件自体の将来的な伸びしろがとても重要なポイントになります。
高い利回りを得るためにも、国自体のインフラ計画や、エリアごとの将来的な開発計画を注視しながら投資を成功させましょう。
弊社がメインで取り扱う東南アジア不動産投資のおすすめ国は、以下の記事で紹介しています。
合わせてご覧ください。
▶【国別】東南アジア不動産投資のおすすめ国と理由を一覧化した！
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まとめ
今回は海外不動産投資の利回りについて、以下の４つのポイントをご紹介しました。
①デベロッパーの実績を見る
②近隣の物件との比較を見る
③国ごとの状況を見る
④物件自体の将来的な伸びしろを見る
海外不動産投資では、不透明な要素も多く、情報集めが大事な要素となってきます。
まず、デベロッパーに実績が少ないと物件自体も竣工するか難しく見極めが大事であることを述べました。
ミクロな視点で見ると、近隣に位置する物件でも大幅に物件価格が異なるケースもあるので比較が大事です。
一方マクロな目線では、国ごとの状況を見て何十年後の未来から逆算し、今投資すべきかどうかを検討することが必要です。
さらに、物件そのものの将来的な伸びしろを考えることが、成功させる秘訣と言えるでしょう。
海外不動産へ投資をする際は、幅広い視野を持って情報の取捨選択をするのが大切です。
とは言っても、選択肢が多く正しい情報がどれなのか見極めるのは、難しいときもあるでしょう。
少しでも気になる点がありましたら、弊社のスタッフが随時無料でご相談を受け付けておりますので、是非ご利用くださいませ。
今回の4つのポイントが、海外不動産への投資で、安定した高利回りを得られるような手助けとなれば幸いです。
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