モンゴル不動産投資の仕方｜具体的なステップとポイントを専門家が解説
Hiromu Fujimura
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「モンゴル不動産はどうやって始めるの？」
「モンゴル不動産はどんなことに気をつければ良いの？」
モンゴル不動産は近年弊社の中でも取り扱うことが多く、日本人のお客様の間でも人気の投資先となっています。
モンゴルという国自体、日本人にとっては馴染みが薄く不動産投資と言ってもイメージが持ちにくいかもしれません。
今回の記事では、モンゴル不動産投資の仕方ついて、具体的な流れを現地に渡航経験があり不動産事情に精通した専門家が詳しく解説します。
国としての基礎情報はもちろんのこと、首都ウランバートルのエリア感、更には物件についてもご紹介します。
最後まで読むことで、モンゴル不動産の基礎知識だけではなく日本人にとってモンゴル不動産が人気となっている要因について知ることが出来ます。
今後モンゴルの不動産への投資を検討されている方や、現地への渡航を計画されている方は、ぜひ参考にしてください。
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モンゴル不動産投資の購入ステップ
Unsplashより
モンゴル不動産を購入するステップは、以下のとおりです。
①エージェントの選定
②物件選定
③売買合意
④委任状の作成
⑤送金
⑥売買契約
⑦登記申請
⑧賃料発生とレポーティング
まずは、信頼できるエージェントを選ぶことから始めます。
見極め方としては「現地での実績はあるのか」「多言語での対応が可能か」など、異国の地でのやり取りもスムーズに行えそうか確認しましょう。
実際に物件視察ツアーを利用して、エージェントの対応を見ておくと安心です。
弊社でもモンゴルの物件視察ツアーを不定期で開催しており、物件だけでなく周辺エリアの案内をしています。
エージェントが決まったら、提案資料をもとに購入物件を選定しましょう。
海外不動産投資ではエリア選びも重要なポイントとなり、モンゴルにおいてはウランバートル市内中心部の物件がおすすめです。
物件の選定が完了したら、エージェントとの間で売買合意を締結します。
売買合意の前には、モンゴル特有の現地の税制を把握しておくことも大切です。
モンゴル不動産へ投資する場合、購入者と現地のデベロッパーの間に入るエージェントを受任者とした「委任状」を作成することが一般的です。
委任状は在日本モンゴル大使館にてサインすることが必要です。
この際、サインした委任状とパスポートの写しが、在日本モンゴル大使館からモンゴルの外務省にFAXにて送付されます。
その後、現地エージェントのスタッフが委任状を回収し確認します。
委任状が作成できたら、エージェントに売買代金を送金し、エージェント側での入金確認が取れたら契約に移ります。
エージェントによっては、モンゴルではなく日本国内の銀行口座へ送金が可能なため、事前に確認しておきましょう。
（日本へ送金する場合は、エージェントが代理となってモンゴルに送金します。）
送金後は現地のデベロッパーとの間で工事請負契約を締結し、それ以降は物件が竣工するまで行うことはありません。
建築完了後には登記申請を行い、受領が完了したら、購入者の元に権利証が郵便にて届きます。
エージェントが物件管理を行う場合は、エージェントが間に入って賃貸借契約を締結します。
エージェントが物件をサブリース（又貸し）として借り上げてくれることも、モンゴルでは珍しくありません。
発生した賃料は、毎月指定口座に振り込まれることが一般的です。
モンゴルで不動産投資をする大まかな流れが分かったところで、ここからは、モンゴル不動産の特徴を詳しく見ていきましょう。
モンゴル不動産投資のポイント３つ
Unsplashより
モンゴル不動産投資を始める前に、以下の3つのポイントを覚えておきましょう。
①国の基礎情報
②生活エリア
③おすすめ物件
順番に解説していきます。
①国の基礎情報
まず、モンゴルの基礎情報を見てみましょう。
・面積：156万4,100平方キロメートル（日本の約4倍）
・人口：約359.1万人（2025年、モンゴル国家統計局（以下「NSO」））
・首都：ウランバートル（人口約179.6万人）（2025年、NSO）
・民族：モンゴル人（全体の95％）及びカザフ人等
・言語：モンゴル語（国家公用語）、カザフ語
〈参照：外務省ホームページモンゴル国基礎データより〉
モンゴルは日本より4倍ほど国土が大きく、全体の約40%を砂漠地帯が占めています。
砂漠地帯は現地語のモンゴル語で「ゴビ」と呼ばれています。
国土の40%がゴビとなっている影響で、多くの遊牧民が郊外に暮らしているため、居住可能な都市部は大変限定的です。
都市部の中でも首都のウランバートルには、モンゴルの全人口の半分に当たる約179.6万人が暮らしています。
不動産に関わる情報として、モンゴルの基礎情報の中でも経済についてもう少し深掘りしてみましょう。
・主要産業：鉱業、牧畜業、流通業、軽工業
・名目GDP：約202.6億米ドル（2025年、NSO）
・一人当たり名目GDP：6,898米ドル（2024年、NSO）
・経済成長率（名目GDP成長率）：6.8％（2025年、NSO）
・インフレ率：7.5％（2025年、モンゴル中央銀行）
・失業率：5.6％（2025年、NSO）
〈参照：外務省ホームページモンゴル国基礎データより〉
主要産業は1次産業が中心で、石炭や銅などの鉱業が豊富に取れます。
また、羊やヤギの飼育が全体の80%となっている牧畜業も経済の中心となっています。
一人当たりの名目GDPは年間6,898米ドル（約100万円）と、日本と比べると4倍近く少ないです。
ですが、経済成長率は6.8%を記録しており、現地では高級車を見かけることも多く、経済成長の真っ只中にあると言えるでしょう。
そして、インフレ率が7.5%と経済成長率を上回っており、不動産投資においてはインフレによる物件価格の上昇が見込まれる好影響があります。
失業率も1桁台の5.6%と低水準にあることから、経済活動が好循環となっていることも分かります。
国民の平均年齢は26.9歳で、日本の平均年齢（48.1歳）と比べても若年層が多いです。
上記は2026年のモンゴルの人口ピラミッドです。
なんと、10-14歳の人口が最も多く、20歳以下の若い世代も多いことから、これから更に成長していく国と言えるでしょう。
続いて、モンゴルの年間平均気温について見てみましょう。
上記は、首都ウランバートルの1年間の気温をグラフにしたものです。
モンゴルでは、10月以降一気に気温が下がり、2月頃まではマイナス20度が珍しくないほど寒い時期が続きます。
現地に訪問できるのは、比較的過ごしやすい4月から9月頃までの半年間に限られています。
実際に弊社でも現地モンゴルの不動産視察ツアーを開催していますが、4月から9月頃まで開催しており、それ以外の時期は現実的に難しいです。
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②生活エリア
生活エリアで見ると、モンゴルでは遊牧民が暮らす牧草地や砂漠が多く、都市部は非常に限られています。
首都のウランバートルにおいては、不動産投資の視点で見ても面白い発見があります。
元々、首都ウランバートルは50万人が住む都市として設計されていました。
ですが、現在はモンゴル全人口のおよそ半分の約180万人が暮らしており、慢性的な渋滞が社会問題となっています。
それにもかかわらず、政府は地方の住民をウランバートルへ移住させる政策を推進しており、今後も更なる人口増加が見込まれます。
都市部の人口密度が上昇することで、生活の質が落ちてしまうことが懸念されますが、不動産市場にとっては好影響です。
不動産市場においては、住宅の供給が不足しており、不動産価格も2023年から2025年の2年間の間で30%上昇しました。
さらに、都市部への人口集中が発生するのは、政策による移住だけではありません。
モンゴルでは教育に力を入れる家庭が多く、公立学校の教育水準は世界的に見てもかなり高いレベルにあります。
公立学校は学区制となっている影響で、不動産市場で見ると、富裕層が学区内の住居を在学時のみ借りる賃貸需要が旺盛です。
例えば、中心部に位置する「第一学校」はモンゴルで一番の進学校となっており、その学区内の物件は特に賃貸需要が高いエリアです。
また、物理・数学などに力を入れる「第五学校」の学区エリアも注目です。
実際、第五エリアの近くの物件を弊社でも取り扱っていましたが、人気が高く弊社販売分のユニットは既に売り切れてしまいました。
道路は整備されゴミもほとんど落ちておらず、24時間営業のコンビニもあり治安も比較的安全と言えるでしょう。
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③ウランバートルのおすすめ物件
モンゴルの不動産物件に馴染みがない方も多いかと思いますが、クオリティが高く粗悪な物件は少ないです。
ここではおすすめ物件として、第一学校の学区内に建設予定のコンドミニアムを紹介します。
物件名は「ランドマークタワー」と言い、現地でも群を抜く高級コンドミニアムのプロジェクトです。
ランドマークタワー完成予想イメージ（弊社資料より）
ランドマークタワー建設予定地にて筆者が訪問時に撮影
コンドミニアムの建設実績が豊富な現地デベロッパーが担当し、現在最高級とされているシャングリラホテル併設のレジデンスを上回るウルトララグジュアリー物件となります。
第一学校の学区内では唯一のラグジュアリー物件となるため、竣工後は現地の富裕層による賃貸需要が見込まれるでしょう。
物件価格は1億4千万円台〜となり、坪単価は218万円〜を想定しています。
高額物件ですが、立地は東京の銀座4丁目あたりに位置するため、なかには割安と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
現地の高級百貨店「ノミンデパート」が斜め向かいにあるため、居住にも便利なエリアです。
全タイプ4ベッドルーム以上となっており、面積も1番小さいもので222.95㎡と、ラグジュアリー物件らしい贅沢な仕様となっています。
最終的には23階建となる予定ですが、実はこれには裏事情があります。
現在ウランバートルではエリアごとに不動産の高さ規制（ゾーニング規制）があり、16階建が上限となっています。
ですが、ランドマークタワーはデベロッパーの過去の実績などを鑑みて、特別許可によって23階建で計画が進められています。
竣工は2028年の12月を予定しており、今後の完成が待ち遠しい限りです。
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まとめ
今回はモンゴル不動産投資の仕方として、具体的なステップと3つのポイントを解説しました。
海外不動産への投資を検討している方は、その国の基礎情報について知ることが大事です。
人口動態はどうなっているか、経済成長はしているかなど必ず確認しましょう。
さらに、現地視察に行くのはもちろん、購入前に現地エリアについてしっかりと調べることも重要です。
国によってはエリアごとに空室率が異なるケースもあるため、エージェントに確認しておきましょう。
モンゴルにおいては、ウランバートルの中心部の物件を検討するのがおすすめです。
ご紹介した「ランドマークタワー」は、二度と出ないほどのハイクオリティな物件ですので、今が狙いどきです。
成田空港からはウランバートルまで直行便も運行しているので、観光とあわせて物件視察に行くと現地の雰囲気を肌で感じ取れます。
モンゴルについてより詳しい情報は、以下の記事をご覧ください。
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