東南アジアの海外不動産投資！購入・場所・買い方・選び方・規制まとめ
Hiromu Fujimura
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東南アジアの海外不動産投資！購入・場所・買い方・選び方・規制まとめ
海外不動産投資を始めるにあたり、日本との比較をしながら場所・物件選びと購入方法並びに買い方と規制についてご紹介します。また、知っておきたい不動産用語についても説明します。
不動産制度・税制比較・規制（先進国）
（各国法律などに基づきProperty Accessが作成）
日本の不動産の契約書は日本語です。保有制限がなく誰でも購入することができます。オーストラリア、アメリカは頻繁に法律が変わり外国人が購入する際、税金面の規制などが変わることがあります。例えば、外国人の買い過ぎでバブルが始まると規制が行われます。
規制については、UAEとアメリカに比べてオーストラリアでは外国人の中古物件の取得は現在禁じられています。
これは新築でオーストラリアの不動産を取得する際に懸念事項となります。
なぜなら、新築不動産の取得をするのは良いことですが、その後の出口を考えた際に外国人の取得は不可能ですので現地のオーストラリア人に売ることしか選択肢が無くなるからです。
新築でオーストラリア不動産を取得して安定した家賃利回りを得ることは大切で容易なことではありますが、出口を考えた上で新築物件を取得しないと売りたい時に売れないという問題に直面する可能性があるので注意が必要です。
一方で、UAEとアメリカについては外国人不動産保有に関する規制が緩いため、日本の富裕層とっても人気の投資先となっています。
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オーストラリアの不動産投資｜メリット５つを現役バイヤーが徹底解説！
【投資家の早水和徳氏より一言】
アメリカの不動産の売買は、基本的には日本と変わりません。日本と唯一違うのは「エスクロー制度」が機能していることです。そのため、お金を払ったけど引き渡しがないなどのリスクがありません。第三者が間に入るのでリスクがないため、取引の安全性が高いです。毎年JLL（ジョーンズ ラング ラサール株式会社）が出している透明度ランキングでもアメリカは最も高いです。
※エスクロー（escrow）とは、商取引の際に信頼の置ける第三者を仲介させて取引の安全を担保する第三者預託である。（ウィキペディアより）
不動産制度・税制比較・規制（東南アジア）
（各国法律などに基づきProperty Accessが作成）
マレーシア、ベトナム、タイ、フィリピン全ての国において、外国人が不動産を所有することができますが、保有制限並びに規制があります。
マレーシアは最低購入金額が州政府ごとに定められています。首都のクアラルンプールだと最低金額が100万円リンギット（2025年現在のリンギット/円のレートで3,300万円以上）以上の物件しか購入ができません。マレーシアは東南アジアの中で唯一土地購入が可能ですが、今後は規制の可能性もあり注意が必要です。
ベトナムでは2015年から外国人が不動産を購入できるようになりました。全マンション面積の30%までと制限があり、ほぼリース権（50年）です。そのため、完全な所有権を持っているという感覚にはなりません。
タイとフィリピンは似ています。コンドミニアムの所有のみで保有制限が設けられています。これは、外国人が法人を現地で作った時、所有できる株式が50%以上は取れないという考えに似ています。ユニット単位では100%所有できます。それぞれ、タイはコンドミニアムの全面積の49%の保有に上限が定められており、フィリピンはコンドミニアムの全面積の40%の保有に上限が定めれています。
また、その他のシンガポールとカンボジアについての規制も見ていきましょう。
シンガポールについては、全コンドミニアム面積に対しての保有制限はございませんが、外国人が不動産を保有する際の規制として、不動産価格に加えて60％の印紙税が課される点が特徴です。
そして、カンボジアについては、タイとフィリピンに比べると規制が緩いですが、コンドミニアムの全面積の70％の保有と上限が定められています。
また、カンボジアにおいて特徴的なのが、外国人による地上階（地面に接する階）の取得は不可能ということです。
一般的にコンドミニアムの地上階は共用部で居住エリアではないですが、カンボジアにおいて地上階の外国人による取得は禁じられております。
ですので、カンボジア不動産の販売時には一般的に2階以上の階の販売しか行われません。
▶︎東南アジア不動産の詳細について、下記から合わせてお読みいただけます
【国別】東南アジア不動産投資のおすすめ国と理由を一覧化した！
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東南アジアの国の選び方
（各国法律などに基づきProperty Accessが作成）
2025年現在どの国が最も不動産購入を検討する上で狙い目なのかという観点からお伝えします。
シンガポール：日本よりも価格が高く、利回りも低いです。あえてシンガポールを選ばなくてもいいでしょう。
タイ：東南アジアの中で人口減少が始まっている国、平均年齢が40歳を超えています。都市化が進み、バブルが崩壊している状態です。
マレーシア：物件の供給が過剰になってきていますが、日本人の移住ランキングは1位を維持しています。長期的にみると所有は○と言えるでしょう。
フィリピン：人口増・都市化が進んでいます。言語も英語というようにポジティブな要素が多いです。不動産価格も上昇を続けています。しかし、エリアによっては空室率が高く注意が必要な点もあります。
インドネシア：外国人の登記できません。
ベトナム：同じ物件でも外国人は賃借権、ベトナム人は所有権と違いがあるものの、外国人が購入できるメリットはあります。
カンボジア：需要と共有のバランス崩れています。価格は安いですが、全体的な投資環境は難しいです。ただし、物件によってはインカムゲイン・キャピタルゲインを見込める良い物件もあるので目利きが大事です。
日本では2021年度から海外住宅投資の節税が認められなくなりました。
税金の比較（マレーシア・日本）
（各国法律などに基づきProperty Accessが作成）
日本は全世界所得課税の国です。日本に住んでいる人は日本で稼得した所得のみでなく、他国で稼得した所得も含めて課税を行います。日本に住んでいて海外で所得している不動産から得た収益に対して、他国より日本の税率が高い時には差分を払わないといけません。日本は所得税が非常に高いため、特に高額所得者は海外不動産で節税しようという流れになっていましたが、2021年から節税ができなくなりました。
プレビルド（新築）不動産購入時 支払方法・注意点
（各国法律などに基づきProperty Accessが作成）
海外のプレビルドは、日本の新築物件のように、デベロッパーが建てて登記通りに必ずしも建つわけではありません。途中でデベロッパーがプロジェクトを中止することもあります。海外のプレビルドを購入する際には、敢行してくれるデベロッパーか見極めが重要です。
また、日本の支払い方法は、主に手付金と残金ですが、海外ではその他に中間金・分割金も発生します。
竣工前の売却（地位譲渡）
（各国法律などに基づきProperty Accessが作成）
フリップとは・・竣工前の売却のこと・建物ができる前に支払っている金額とその残高がありますが、途中、残額を払っていない状態で売ることです。フリップは必ずできるとは限らないので最後まで支払う心積りで購入することがおすすめです。
図のように、不動産の価格上昇率が高い国だと粗利、キャピタルアプリシエーションが積み上がっていて、支払いの金額が全額ではない状態になります。通常ならローンを使用するのは竣工の時の残債を払う時ですが、途中で転売を認められている国では、地位譲渡ができます。これは、ROI(投資回収率)が非常に良い状態です。
利回り及び不動産価格上昇について（日本比較）
（各国法律などに基づきProperty Accessが作成）
日本の住宅だと購入した時にすでにキャピタルゲイン（含み益）の勝負は決まっていることが多いです。日本の住宅は含み益あまりなく、賃料が上がらないため利回りも上がりません。
東京や大阪などの都市圏の中心部は値上がりが続いていますが、地方は住宅の含み益の確保について難しい現状があります。
一方、成長国は、賃料が上がるため利回りが高くなっていきます。含み益と利回りを予測しながら持つと良いでしょう。含み益は売却した際に得られる利益、キャッシュフローを回していくときは利回りを見ることがポイントです。
【海外の不動産、日本不動産投資との違いについて早水氏より一言】
海外不動産の契約書は日本の契約書より分厚いです。海外不動産は契約書を読み込まないと痛い目にあうことがあります。専門家の手を借りることがおすすめです。
運用の違い・・収益物件では賃借権のあり方が全く違います。例えば、日本では借家法でテナントが守られますが、アメリカだと借家法がないためテナントを追い出すことが簡単です。
フィリピンの情報
（Property Accessが作成）
毎年約160万人ずつ増え（福岡市の人口くらい）2100年には1億7,000〜8,000人くらいに増えると予想されています。
マニラの主要エリア
（Property Accessが作成）
（Property Accessが作成）
マニラには交通網として電車が走っているものの、商業圏には走っていないためあまり電車は使われておりません。
2032年には商業圏を走る地下鉄（メガ・マニラ・サブウェイ着工）の開業が計画されています。CBDの「オルティガス」に2駅できる予定です。
オルティガスはマカティやBGCと比べると価格が伸びきっていない、追いついていない状態です。
（Property Accessが作成）
BGCには日本の百貨店の三越が開業しており、三越の上には4棟の高級コンドミニアム「The Seasons」が建設されています。
【東南アジア不動産としてのフィリピン・早水氏より一言】
フィリピンは20年数年前と比べて街がきれいに安全になっています。コミュニケーションは英語で行われます。平均年齢が若いため、キャピタルゲインを得られるチャンスはあると思います。
▶︎オーストラリアの新築物件の情報はこちらから
オーストラリアの物件一覧
オーストラリアの不動産投資｜メリット５つを現役バイヤーが徹底解説！
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最後までお読みいただきありがとうございました。
