ウランバートル不動産の特徴３つ｜モンゴルの首都に投資を始めよう！
Hiromu Fujimura
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「ウランバートルでの不動産投資に興味があるけど、どんな街なのかな？」
「不動産購入の前に、ウランバートルの特徴をくわしく知っておきたい！」
モンゴルの首都ウランバートルでは、現在さまざまな不動産プロジェクトが進行しています。
東南アジアや先進国と比べても、モンゴル・ウランバートル不動産の魅力はさまざまです。
そこで今回はウランバートル不動産の特徴について、人口・不動産価格・おすすめエリアに分けて、現地へ渡航経験のある専門家が詳しく解説します。
海外不動産への投資を検討されている方や、モンゴルに興味がある方など多くの方に参考にしていただけると嬉しいです。
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ウランバートル不動産３つの特徴
筆者が現地ウランバートルにて撮影
モンゴルの首都ウランバートルの不動産投資における特徴は、下記の3つです。
①人口が集中している
②不動産価格が割安
③エリアごとに特徴がある
それぞれのポイントを、順番に見ていきましょう。
①人口が集中している
ウランバートルの大きな特徴として、居住する人が集中していることが挙げられます。
モンゴルの全人口約359.1万人のうち、なんと約179.6万人がウランバートルで暮らしているのです。
筆者が現地ウランバートルにて撮影
上記はウランバートル中心部の写真です。
ウランバートルは当初50万人が住む都市として設計されていたものの、人口が増加し慢性的な渋滞が社会問題となっています。
大通りが多い反面抜け道が少ないため、渋滞の解消が難しいのが課題です。
さまざまな国へ視察に行っている弊社のスタッフも「ウランバートルの渋滞が一番ひどい」と話していました。
渋滞問題がある一方、不動産においては都市部の居住が限られているため、物件の需給バランスに好影響を及ぼしています。
モンゴル政府は、地方部の住民をウランバートルに移住させる政策を推進しており、更なる人口増加による住宅不足が予測されます。
住宅不足が起こると賃貸に出ている物件が減り、賃料の増加も見込まれるため、投資家にとっては追い風と言えるでしょう。
また、モンゴルは親日な国としても知られており、2021年6月の外務省のデータでは2,648名のモンゴル人留学生が日本で学んでいます。
一見すると少なく感じるかもしれませんが、モンゴルの人口比で考えると約1,300人に1人が日本へ留学している計算です。
そのため日本語が得意な人も多く、ウランバートルの管理会社でもモンゴル人スタッフと日本語で会話できることも珍しくありません。
現地のスタッフが日本語を話せることは、不動産を購入する際だけではなく、賃貸付け後の管理で問題が生じた時にも、安心して意思疎通ができるメリットがあります。
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②不動産価格が割安
ウランバートルを含むモンゴルの不動産価格は、世界的にみても割安な水準です。
海外不動産を見る上で欠かせない要素が「年収倍率」と呼ばれる指数で、平均年収に対する住宅購入価格や住宅ローンの借入額の比率を表します。
年収倍率が5倍、10倍と上がるほど、その国（都市）の不動産が割高になることが特徴です。
一例として、東南アジア諸国の年収倍率を見てみましょう。
・ベトナム（ホーチミン）：58倍
・タイ（バンコク）：56倍
・インドネシア（ジャカルタ）：49倍
・フィリピン（マニラ）：45倍
（参照：NUMBEOより）
上記を見ると、住宅価格が平均年収の40〜50年分となり、割高な水準と言えます。
日本（東京）の年収倍率は30倍で、東南アジア諸国と比較すると低く抑えられています。
ではモンゴルはどうでしょうか。
モンゴルの年収倍率は18倍で、東京の30倍よりも更に割安な水準となっています。
さらに、一坪あたりの平均マンション単価を比較してみましょう。
・ベトナム（ホーチミン）：250万円
・タイ（バンコク）：400万円
・インドネシア（ジャカルタ）：200万円
・フィリピン（マニラ）：200万円
・日本（東京）：650万円
・モンゴル（ウランバートル）：80万円
（参照：NUMBEOより）
上記のように、ウランバートルのマンションの平均坪単価も、日本や東南アジア諸国と比較するとかなり割安であることが分かります。
そのため、モンゴルの不動産価格指数は、2023年1月〜2025年5月の2年半ほどで30%上昇しました。
さらにモンゴルの不動産市場には、日本や東南アジア諸国と異なり外国人の資金がほとんど流入していません。
弊社は2025年度モンゴルで多くの不動産を販売しましたが、金額としてはまだ少ないと言えます。
ですが、モンゴル不動産の割安な価格が世間に知られていくことで、今後外国人による資金流入が見込まれ不動産価格の上昇も期待できます。
ウランバートルでは人口増加が続くため、割安に放置されていた不動産物件にも注目が集まるでしょう。
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③エリアごとに特色がある
ウランバートルで不動産を購入するなら、どのエリアを選ぶかも不動産投資にとって重要です。
ウランバートルの中でも、エリアごとにさまざまな特色があります。
以下の写真にある「スフバートル広場」という政府の宮殿や、国立オペラハウスなどが隣接した広場が中心部と言われています。
スフバートル広場を中心にして、円形に都心部が広がっているのがウランバートルの特徴です。
夜のスフバートル広場の写真（筆者が訪問時に撮影）
ウランバートル内で物件を購入するなら、人気学区エリアについても知る必要があります。
今回は、人気の高い「第一学校」と「第五学校」エリアについて紹介します。
第一学校はモンゴル最古の学校で、一番の進学校です。
教育熱心な家庭が多いモンゴル国内で、第一学校内のエリア物件は賃貸需要が高く人気があります。
一方、第五学校は物理や数学などの理数系に強い名門校です。
第五学校周辺の物件は非常に人気が高く、弊社でも取扱いした物件は、既に完売するなど注目を集めています。
さらに、スフバートル広場や第一学校に近いエリアにも注目しておきましょう。
モンゴルで最も有名な百貨店「ノミンデパート」のあるエリアも、今後開発が予定されており注目度が高まっています。
スフバートル広場周辺と第一学校・第五学校の学区エリア、ノミンデパートがあるエリアが、ウランバートル不動産の鉄板エリアといえます。
ウランバートル不動産への投資を検討する際は、まずご紹介したエリア物件を見てみましょう。
弊社では実務経験豊富なスタッフによる「国内不動産の売却」の海外富裕層・海外投資家への早期での高値売却を行っています。
国内不動産の売却に関する詳しい情報や、国内不動産の売却についてご不明点やご質問がありましたら、ホームページをご覧いただきお気軽にお問い合わせください。
また、海外不動産投資に関わる「無料の個別相談」を実施しています。
海外不動産投資に関する詳しい情報や、海外不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。
まとめ
今回は、モンゴルの首都ウランバートル不動産の特徴について紹介しました。
ウランバートルへの人口集中によって、今後は賃貸需要が高まり不動産価格の上昇も見込まれます。
将来的に外国人の流入が大幅に増加すれば、それに伴い不動産価格が上がることも期待できるでしょう。
年収倍率・平均坪単価から見ても、日本や東南アジア諸国の物件に比べると割安な価格帯であることも魅力です。
ウランバートルで物件を購入するなら、各エリアの特色を理解しておきましょう。
ウランバートル不動産は、これから海外不動産投資を検討する方にとって将来性が非常に楽しみな市場と言えます。
現地視察などを予定されている方は、ぜひ参考にしていただけると嬉しいです。
モンゴルについて更に詳しい情報は、下記の記事をご覧ください。
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